凭借着良好稳健的投资回报和相对较小的风险，英国的购房出租市场受到了很多投资者的欢迎。
然而，任何投资都有风险，选择不到合适的房产也可能会导致投资失败。
那么，在购房出租领域，有哪些导致投资失败的原因呢？又如何规避这些“陷阱”呢？我们一起来看看专家们的总结。
1、房价没有随着通货膨胀而上涨
对大部分人来说，买房后都希望能够看到价格的上涨。但如果房产价值没有以至少相当于通胀率的速度增长（即跟不上商品和服务成本的上涨），这意味着随着时间的推移，其实际价值将越来越低。
这还意味着在未来出售时，房产的价值将比购买时的价值更低。
通常，有两种主要方法可以保护自己免受价格下跌或波动的影响：
第一、在购买时尽可能去议价以获得“折扣”。
如果在买房时能够获得价格折扣，这样就相当于获得了“即时资产”。
一般来说，当市场中待售房产较多时，价格谈判会容易得多。而且，如果买家能够用现金购买并能快速完成交易，这也会带来额外的议价能力。
第二、买房前多进行市场研究，了解哪些地方或哪种类型的房产升值更多。
我们常说，买房前一定要多做市场调查。大家可以通过网络调查，也可以寻找经验丰富，专业能力强的中介人员的帮助，找出哪些特定区域，哪些类型的房产在过去20年中持续升值最多。
通过综合对比，大家通常也会对自己即将购买的房产能否升值有大致的判断。一般来说，位于优质地段，靠近地铁、购物中心等便利设施，周边有好学校，或者当地有大型重建工程，政府项目的房子升值能力更强。
2、持有房产期间的成本上涨过快过高
房产每月的利润取决于尽可能合理地降低支出，因此密切关注持有期间的成本非常重要。
如果房主有购房出租抵押贷款，这可能是每月最大的支出，也是重点需要关注的部分。
众所周知，在2023年期间，英国的抵押贷款利率大幅上涨，严重影响了房东的利润。虽然这是一个异常时期，但它凸显了关注利率上升如何影响投资收益的重要性。
因此，我们建议大家投资之前，最好计算出自己的盈亏平衡点——即利率要上升到什么程度才会抵消月度利润？
我们建议大家以平均抵押贷款利率为5-6%作为基础，并始终确保有3%左右的“缓冲”。
大家在申贷后也不要“放任不管”，认为万事大吉，而是要尽量多关注贷款市场的变化，以便在再抵押时可以获得更优惠的产品。
目前，由于英国央行已经降息，各大机构也纷纷下调抵押贷款利率，一些贷款产品的利率已经低于4%。未来，房东再抵押时也有望获得比预期更便宜的贷款。
3、确保房产符合健康和安全法规的成本太高
大家在购买之前，也要确保自己确切了解了有关出租房产的健康和安全法规，并检查是否有任何新法规正在酝酿中。
这样房东就可以判断出保持房产合规的成本影响。如果没有对此进行适当的研究，房东最终可能会得到一套自己根本无法负担得起的房产。
如果大家计划将房产作为“多用途房产HMO”出租，那么确保房产符合消防法规和许可标准将花费更多，因此确保合理预算尤为重要。
4、主要工程的成本远高于预期
买房后，房东常常需要注入一些资金，用于添置家具，家电等。购买二手房的房东可能还面临着重新装修或改造的费用。持有房产一段时间后，房东可能也需要定期翻新房产。
如果您没有资金支付这些费用，可能无法保持房产合法合规，也无法确保对租户有足够的吸引力。
为了确保自己不会陷入困境，请制定一份计划并做出预算，列出未来15年可能需要的工程，这样您就可以每月从利润中抽出一部分钱来支付这些工程。然后每6-12个月检查成本并更新预算，因为价格会随着通货膨胀而上涨。
5、需求低迷和空置期抹去利润
如果没有足够的租户需求来维持房产的持续出租，就可能会导致过长的空置期，从而影响到利润。
因此，当您寻找投资房产时，请寻求经验丰富的中介机构的帮助，了解哪些类型的房产，哪些位置的房产更为供不应求。通常，周边学校或者企业较多的地区，租赁需求也更为旺盛。而且，相比于别墅，公寓的需求更高。
房东也要随时了解当前租户的需求，这样就可以根据需求调整出租房的装修等，以使其更受欢迎，从而获得更好的收益。
6、租金不能随着通货膨胀而上涨
如果租赁需求低迷，或者经济衰退导致工资没有上涨，房东可能无法每年根据通胀率提高租金。如果房东这时也无法降低成本来弥补，这意味着利润可能会减少。
这就是为什么购买一处可能一直供不应求的房产很重要，并确保自己有足够的利润缓冲来度过市场暂时的低迷。
7、净利润（税后）远低于预期
房产税可能相当复杂，了解租金收入如何影响自己的其他收入和纳税义务尤为重要。例如，它可能使您的收入进入更高的税级，或者意味着您不再有资格获得儿童福利。
如果房东事先不知道自己每年要缴纳多少税，那么最终获得的利润可能会远低于预期——这可能意味着购房出租不再是一项可行的投资。
这就是为什么在投资前寻求专业人士的帮助至关重要。他们可以解释您需要缴纳的税款，并建议您以最节税的方式拥有和经营您的购房出租房产，并帮助确保您的投资获得财务成功。
房产圈的结尾提示：
目前，由于供不应求，英国的出租行业依然蕴含着增长的潜力，这也是为何房东们会源源不断进入市场。
不过，正如我们前文所说，任何投资都有风险，选择合适的产品，避免上述影响利润的“陷阱”非常重要，大家也可以寻求专业人士的帮助，尽量将风险控制在最低，确保自己的投资安全可靠。
ref：
https://www.newsontheblock.com/news-opinion/7-reasons-why-btl-investments-can-fail-and-how-to-avoid-them
