由于投资门槛低，回报稳定，英国的租赁市场吸引了一大批投资者。
为了追求更高的收益，很多房东也会选择将自己的出租房转为多户住宅（House in Multiple Occupation，HMO）来经营。
所谓的HMO，指的是一处房产至少租给3名租户，并且这些人来自1个以上的家庭，同时，租户们共用厕所、浴室或厨房等设施。这看起来有点类似我们常说的“合租房”。
然而，为保障整个租赁市场健康稳定的发展，英国政府对这类房子有着严格的法律法规要求，一不小心就可能会遭致罚款。
就在近日，两名英国房东就因为违法了相关规定，被处以18,000英镑的罚款。
而且，让人费解的是，这两名房东明明申请了HMO许可，却仍受到了罚款。
这两名房东是Colin Woodard和他的妻子Susan Woodard。2016年6月，他们两人在伦敦的达格纳姆（Dagenham）购买了一套房子。
入手几年后，Colin和Susan希望将房子出租赚取收益，夫妻俩瞄准了HMO市场，并对房子进行了一定的改造。
2019年8月，夫妻俩申请了HMO许可，并于一个月后获得批准。
本以为万事大吉，但让Colin和Susan没想到的是， Barking & Dagenham议会不久后找到了他们，并告知他们，只有HMO许可还不行，由于位于“特殊区域”，他们的房子需要获得规划许可才能作为HMO经营。
迫不得已，Colin和Susan便提交了一份追溯规划申请，但他们的申请在2020年1月被拒绝。
并且，有关部门还发出了规划执行通知，要求该房屋不能再用作HMO，并且必须立即拆除所有与多户住宅经营有关的固定设施。
这对夫妇对此提出了抗议，但议会于2020年11月驳回了他们的上诉，并要两人在2021年5月之前遵守强制执行通知。
尽管如此，Colin和Susan并没有立即停止出租房产，直到一年后，当地议会发现这处房产仍被用作HMO经营。
2022年9月，Colin和Susan收到了Barkingside地方法院的传唤，但两人拒不认罪。两年后，这一案件被上交给Snaresbrook刑事法庭，两人又改变了认罪请求。
最终，法院处于Colin和Susan每人6,000 英镑的罚款 。另外，他们还需向Barking & Dagenham议会支付3,000英镑的费用。
负责执法和社区安全的内阁成员Syed Ghani对此表示：“我们致力于确保Barking & Dagenham的所有房产都符合规划法规。对Woodard夫妇采取的行动表明了我们致力于维护这些标准。”
看到这，很多人可能会觉得非常费解，以前都知道经营多户住宅没有HMO许可会被罚款，怎么有了HMO许可也还会被罚款呢？为什么将住宅转为多户住宅还需要许可呢？
实际上，并不是所有的住宅或公寓改建为HMO房产时都需要规划许可，但也有一些例外情况。为了让大家了解的更清楚，我们先来看看英国目前对不同类型住宅的定义：
- 家庭住宅或单人使用的住宅被归类为C3（住宅/公寓）
- 最多可容纳6名无亲属关系，且共用基本设施的个人的小型合租房被归类为C4 (HMO)
- 容纳超过6名无亲属关系，且共用基本设施的个人的房屋被称为Large HMO（Sui Generis）
一般来说，在下述情况下，将房子改为HMO需要规划许可：
1、Sui Generis
C4类最多仅允许6名无亲属关系的个人使用。这也意味着将一处房产用作HMO，并供6名以上无亲属关系的人共享的行为被称为“Sui Generis”，这种用途通常需要规划许可。
值得一提的是，在这种情况下，规划许可要求是根据是否有亲属关系的住户人数来确定，而非卧室数量确定。
2、Article 4 Direction
除了Sui Generis的情况，还有一种情况就是房产如果位于有Article 4 Direction要求的区域。
在这些地方，无论合租人数多少，将C3住宅用途改为C4HMO都需要规划许可。
换句话说，在实施Article 4 Direction指令的地区，政府不允许房东在没有规划许可的情况下将房产转换为HMO。 而且，房东为提供新的HMO而进行的改建和用途改变工程也需要获得建筑法规的批准。
一些议会之所以有这样的要求，其实也有一定的道理，是为了更好的监控和管理当地的HMO房产。
因为有研究表明，HMO房产过多也会带来一些负面影响，比如，住宿条件差，环境质量下降，噪音投诉增多，反社会行为增多，影响当地的独特性，增加停车压力等。
有些议会还认为，过多的HMO房产会影响当地的住宅供应，给住房市场带来冲击。
目前，伦敦实施第四条指令区域大概有以下几个：
- Barking and Dagenham
- Barnet
- Greenwich
- Haringey
- Hillingdon
- Lewisham (部分区域)
- Newham
- Southwark
- Waltham Forest
值得一提是，伦敦一些议会还在一些保护区引入了其他规划控制机制，以防这些地区的特色受到威胁，大家也要保持警惕。
房产圈的结尾提示：
对于学生和寻求临时住宿的人来说，HMO毫无疑问是性价比高的选择。而且，拥有良好公共交通和当地设施的HMO在提供经济实惠的住宿方面发挥着非常重要的作用。
对房东来说，良好的HMO经营可以带来丰厚的收入，但HMO涉及到的法律要求很多，大家在投资前一定要了解清楚，以免在“无意”中违法，在将自己的房产转换为HMO之前，最好也联系当地议会或寻求专业帮助。
ref：
https://www.standard.co.uk/news/london/landlords-rent-barking-and-dagenham-hmo-fined-b1183653.html
https://urbanistarchitecture.co.uk/do-i-need-planning-permission-for-hmo-house-in-multiple-occupation/
