在购房过程中，无论是首次购房者还是换房者，从交换合同到最终完成交易的等待期总是充满期待与不确定性。
虽然在极少数情况下，可以在同一天完成整个流程，但对大多数购房者而言，这种高风险操作可能并不值得。
1.什么是交换合同？
交换合同（Exchange of Contracts）是指买卖双方签署并交换购房合同，正式确认房屋买卖的条款。
在这一刻，交易已经具有法律约束力，任何一方若想反悔，都将面临经济和法律上的损失。
然而，交易只有在买方支付房款并最终拿到新房钥匙后，才算真正完成（Completion）。
合同中通常会明确约定一个完成交易的日期，以确保所有相关人员能够做好搬家准备。
2.交换合同与完成交易之间的时间间隔
一般情况下，交换合同与完成交易之间的时间为1至2周。
这段时间的主要目的是让买卖双方有足够的时间进行搬家安排，例如：
- 预订搬家公司
- 打包物品
- 邮件转寄
- 安排新房的水、电、网络等服务
- 请假或安排家人、宠物的照顾
然而，具体的时间安排会受到买卖双方及整个交易链条中其他房主的情况影响。
如果以下情况出现，交易完成的时间可能会更长：
- 卖家尚未确定新房，需要时间安排其他住所
- 交易链中有租房者，他们需要提前通知房东才能搬家
- 涉及新建房产，但房屋尚未完全交付
在某些特殊情况下，交易可能会在 不到一周内完成，例如：
- 没有交易链，或者交易链很短且简单
- 房屋空置，无需等待卖家搬出
- 首次购房者，无需处理繁琐的搬家安排
- 无需通知房东退租
3.交换合同和完成交易可以在同一天进行吗？
理论上，交换合同和完成交易可以在同一天完成，但这种操作风险较高，通常只适用于 买房出租投资者（Buy-to-let investors）和现金买家（Cash buyers）。
律师事务所 SAS Daniels 的律师 Steph Lyke 警告称：这种做法对普通购房者，尤其是 贷款购房者 而言，风险较大。
因为并非所有贷款机构都能在一天内放款，而银行间的资金转账系统（CHAPS）在繁忙时可能会出现延迟。
如果选择同一天交换合同并完成交易，可能会面临以下风险：
- 贷款资金未能按时到账，导致交易失败
- 已经支付搬家费并打包好物品，却因交易未完成而无处安置
- 如果完成交易被延误，买家无法索赔，因为合同未提前设定固定完成日期，无法认定为违约
因此，购房者通常会选择在交换合同与完成交易之间留出 至少几天的缓冲时间，以便律师处理可能出现的问题，确保交易顺利完成。
4.交易延误的常见原因
尽管大多数买家和卖家都会按合同约定的日期完成交易，但仍可能遇到以下延误情况：
- 贷款机构未能及时发放贷款
- “帮助购房计划”（Help to Buy或终身ISA账户资金未能按时到账
- 租户拒绝按时搬出出租房
- 交易链中的其他买卖方未能按时完成相关手续
- 行政错误，导致交易文件或资金转账出现问题
5.完成交易当天会发生什么？
完成交易当天（Completion Day）是买家正式成为房主的日子。
当天的主要流程如下：
- 买家的律师将房款转给卖家的律师
- 卖家律师确认收到房款后，房屋的所有权才正式转移
- 买家领取新房钥匙（通常在中介公司领取）
- 卖家必须搬出房屋，将房屋腾空交付给买家
通常，交易会在 下午1点到2点之间完成，但如果交易链较长，可能会遇到延误。
6.哪个日期最适合完成房屋交易？
理论上，没有固定的“最佳”交易完成日，但以下因素可以影响选择：
1）星期五较受欢迎
许多购房者会选择周五完成交易，因为这样可以利用周末搬家，减少请假的天数。然而，这也意味着：
- 搬家公司在周五通常会更忙，可能需要提前预订
- 银行交易系统周五可能会更慢，增加转账延迟的风险
- 由于周末银行无法正常处理退款，若发生诈骗或转账错误，买家可能更难追回资金
2） 其他工作日可能更安全
为了减少搬家成本、避免资金延误或欺诈风险，许多律师建议选择 周二至周四进行交易。
7.常见问题解答
1）交换合同与完成交易之间可能会出现问题吗？
是的，尽管这段时间的风险较小，但仍可能发生意外。例如：
- 交易链断裂：某一方因失业、突发疾病或意外事故无法继续购买
- 信息不符：买方发现房屋信息有误，例如物业状况或文件缺失
2）谁决定完成交易的日期？
完成交易的日期由买卖双方的律师协商，确保所有相关人员都能接受。
3）交换合同后，交易是否仍有可能失败？
虽然交换合同后交易失败的可能性大大降低，但仍不能完全避免。例如：
- 买家失去工作，导致贷款机构撤回贷款
- 房屋受损（如火灾、结构性问题）导致买家无法继续购买
- 个人原因：尽管违约会产生经济损失，某些买家或卖家仍可能决定退出交易
房产圈的结尾提示：
交换合同与完成交易之间的时间通常为 1 至 2 周，但可能更长或更短，具体取决于买卖双方的情况。尽管可以在 同一天 完成整个交易流程，但风险较高，建议留出几天缓冲时间，以确保资金顺利转账，避免不必要的压力和损失。
选择一个合适的交易完成日，以及提前做好搬家和资金安排，可以有效降低交易延误或失败的风险，确保购房过程顺利进行。
ref：
https://www.telegraph.co.uk/money/property/buying-selling/how-long-between-exchange-contracts-and-completion/
