我们常常听到“房产泡沫”这个词，那么“房产泡沫”究竟指的是什么呢？
一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。
资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。
而房地产“泡沫”是指：由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。
房产泡沫的主要特征有：
房地产价格波动幅度较大、
没有稳定的周期和频率、
货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。
关于房地产“泡沫”的成因，有以下三个方面：
投资者过度投机；
消费者及投资者对未来价格的预测偏高；
银行信贷非理性扩张。
一旦房地产“泡沫”破裂，则可能造成经济结构和社会结构的失衡、导致金融危机甚至引发政治和社会危机。
日前，瑞士银行（UBS）发布了世界各大城市房地产泡沫危机报告，分析了全球各大城市的区域房地产市场产生泡沫的危机程度。
总体而言，瑞银认为目前全球房地产市场处于比较健康，但也有些区域面临着较高的“泡沫危机”。
以下就是瑞银出具的2017“泡沫指数”表：红色为泡沫风险，黄色为高估，绿色为价格公允，灰色为低估
房产泡沫高风险区的第一名是是加拿大多伦多，第二名瑞典斯德哥尔摩，第三名德国慕尼黑，第四名加拿大温哥华，第五名悉尼。
1.加拿大
在全球前5中，加拿大竟然有两个城市上榜！
温哥华和多伦多，曾是全球最火爆的楼市之一，房价一路飙升！
过去五年以来，多伦多的房价增长了50%。
多伦多和温哥华并没有受到全球金融危机的拖累，因为加元贬值缓冲了金融危机的打击。
瑞银称，加拿大央行维持过度宽松政策的时间太久，加之外来者购房需求旺盛，使得这两个城市的房地产市场偏离了经济基本面，如今这两个市场都处于泡沫风险区域。
报告还称，如果加元走强且加拿大央行进一步加息，将结束该国这场楼市盛宴。
如今加拿大房价也出现了下跌，房产市场出现衰败的趋势。
2.澳大利亚
房产泡沫风险排在第五名的是华人也比较众多的悉尼。
过去五年，悉尼的房价上涨了81%！可以说是非常迅猛。
但，BIS Oxford Economics的最新报告预测，2017年到2020年，悉尼的独立屋和公寓价格将下降约5％，而布里斯班和墨尔本的公寓市场将会减弱。
对此，BIS分析师Angie Zigomanis表示：
“投资者难以获得房贷，将会是房地产价格下滑的驱动因素之一。更严格的贷款环境对悉尼的影响比其他任何地方都要大，因为这是大部分投资者买房的地方，也是他们出价最高的地方。这意味着购房者将从支付投资者价格转变为支付自住者价格。”
3.英国
伦敦，在瑞银的报告中排名第六。
瑞银认为，伦敦的高端豪宅市场面临着供过于求的市场前景。
从去年年中开始，伦敦的高端豪宅市场的租金和售价都有所下滑，而由此引发的，则将是广泛意义上的价格滞涨。过高的市场价格和政治不定性都让市场整体持谨慎态度。
如下图所示：从1981年到2017年，英国价格收益比率（紫色），租金收益率（棕色），房价涨幅（红色），建筑业占国内生产总值比率（黄色），贷款占国内生产总值比率（灰色）。
可以看出，在扣除通货膨胀的影响之后，伦敦的平均房价在过去五年上涨了45%，也比10年前金融危机前的房价高点高出了15%。
如下图所示：在全球的大城市，需要一套市中心旁边的60平米公寓需要工作多少年
香港成为世界上最难买房的地区，其次是伦敦。
在伦敦，一个普通的技术人员需要工作差不多18年才能在市中心附近买一套60平米的房子。
但是，在房屋贷款方面，伦敦的贷款利率处于一个历史低点。
在如此的低利率环境下，再加上政府帮助首次购房者购房的Help-to-Buy政策的帮助下，价格较低的刚需型房地产市场需求持续高涨，价格也稳步攀升。
一方面，刚需房供不应求，价格攀升；另一方面，由于国际油价的影响，豪宅房产价格有下滑…… 也是两个市场截然相反的表现。
另外，对于海外投资者来说，英镑汇率的下降打开了一个投资窗口，而这部分需求也不容小视。
瑞银认为，伦敦整体房价将在未来几个季度保持稳定，但综合市场的不稳定性将会持续考验市场的抗风险能力。另外，瑞银认为今年伦敦整体房屋供应将会走低，刚需房供不应求加剧，推动价格上涨。
房产圈的结尾提示：
近一两年来，加拿大多伦多，温哥华以及澳大利亚悉尼房产泡沫崩盘的趋势已经略见端倪。
其中，加拿大的房价已经出现了下跌。
而瑞银今年的报告虽然把伦敦列入了房产泡沫的危机，但是我们应该注意到的细节是，瑞银所指的是伦敦的豪宅市场，也就是受到印花税调整、政治局面的不稳定影响最大的那一部分市场。
而对于普通投资者来说，最主要的投资产品还是新建的刚需房市场，这一个市场分类的前景我们已经跟大家分析过，会吸引更多的买家进入，供不应求的现象将会持续。
