在2013-2015年伦敦房子大涨的这阵风过后， 投资者们纷纷趋于理性，开始把眼光投向房价还没有那么高的英国西北部。
一想到英国北部的投资机会，脑海中往往先闪现的是曼彻斯特……其他的地区，比如利物浦，利兹，谢菲尔德也慢慢的走入投资者们的视野。
最近我们分析了一份研究报告，今天就来给大家讲一下利物浦及周边Merseyside区域的投资环境。希望能对大家未来的决策有所帮助。
经济背景
利物浦，英国第7大城市，现有人口约47万。 然而，利物浦的巅峰时期，在20世纪中期。 当时，整个城市的人口达到84万。之后因为逐渐的去工业化，利物浦的人口开始了衰退（欧洲城市人口负增长的典型）。
最新的官方数据显示，利物浦过去十年内人口增长了5%，而且有预测称，利物浦的人口会以每年0.7%的增长率增长，到2037年人口可能会达到50万。
（对，也就是预测未来20年人口才涨3万人）
就整体经济而言，利物浦是全英第十大经济体，拥有全英第三大的港口。1970-80年代的经济衰退对利物浦的影响格外大，之后这里的经济一直都没有恢复到巅峰时期的状态…… 现在利物浦的就业率全英国的城市中是最低的。
然而，这个老牌的工业城市，正在进行一系列的商业化变革，积极发展零售业，文化产业，旅游业等等，更商业化的方向发展，力图打造新的国际形象。相应地，这种改变会带来不少的工作机会，就业率和整体经济情况也会有所好转。
接下来，我们来看看利物浦的房地产市场。
1，房产供需情况
正如我们之前所介绍，利物浦的人口一直没恢复到当年的巅峰水平。 整个地区的房子供需情况就不会像英国其他区域那么紧张。数据显示，整个英国西北地区空置的房屋数量是英国最高的，在Merseyside地区就有大概8500套空置房屋。
针对这一情况，利物浦政府正在执行一个所谓“1英镑买个家 homes for a pound”的政策，旨在将空置的房屋利用起来。
但是，虽说有这么多空房，但是大家能买的，或者说适合买的房子，还是不够…… 据统计，大概有1万2千人在买房的等待名单上，需求还是存在；同时……还是挺多人买不到满意的或者负担得起得房子。2015年Home Builders Federation的一个报告指出，利物浦房屋需求的量每年比供应多出了600套。利物浦政府的计划是新建5千套房子，另外将1千套现有的空置房重新投入市场。早在2014年的时候，新建600套住房的财政预算也得到了批准。
同时……现任市长Joe Anderson在选举时曾做出一个新建1万套房子的承诺。这些房子将主要集中在Norris Green, Croxteth, Fazakerley和Liverpool Waters区域。但这些地方，其实已经批准建造9千套房子了……
这样看来，大约每年600套的新增需求，但是政府计划建造的房子大概会有2万套。长期来说，可能还是会存在供过于求的情况。
2，那么我们再来看看房价和租金的情况：
据英国Land Registry的官方数据，英格兰西北部地区房价增长速度是全国排名前几位的，但是也值得注意的是，这里的房价排名倒数第二，平均一套房子的售价在11.7万英镑左右。也就是说，这里是价格洼地，房价上涨幅度大是比较合理的。
我们来看看利物浦所在的Merseyside地区各个区域的房价情况：
| 区域名称 | 平均房价（英镑） | 增长率 |
| 利物浦 Liverpool | 94,244 | 4.7% |
| Knowsley | 107,775 | 8.1% |
| Sefton | 123,816 | 7.5% |
| St.Helens | 96,920 | 4.9% |
| Wirral | 122,047 | 4.8% |
值得注意的是，这里记录的房价增长可能是由于今年4月1日印花税上调，而带动1季度疯狂购买而导致的。
那么租金情况呢？
首先，一个大概的情况是，从Zoopla的报告来看，利物浦现在平均租金是每月796镑。具体房型的租金情况如下：
| 房型 | 租金（每月/英镑） |
| 一居室 | 434 |
| 二居室 | 600 |
| 三居室 | 686 |
| 四居室 | 1,201 |
| 五居室 | 1,702 |
如果按房间算，一间房的平均租金大约为每月348英镑……
其他地区的租金情况如下：
| 地区 | 租金（每月/英镑） |
| Knowsley | 584 |
| Wirral | 585 |
| St.Helens | 468 |
3，接下来，我们来看看刚需房，或者说自用的居住房市场如何：
利物浦的市中心在90年代经历了比较大的发展，面积扩张很快，但是之后的金融危机大大削弱了这个城市的发展力。不过最近的两年之中，还是有很多新的建筑落成，包括住宅用房和商业用房。
在这样的建成速度之下，有评论称未来利物浦的房屋供应可能会过量。
现在一些主要的的在建中/计划中的房产项目如下：
| 项目名称 | 套数(studio/apartment) |
| North Point near Leeds Street | 366 |
| Norfolk Street in the Baltic Triangle | 256 |
| Wolstenholme Square, Ropewalks | 447 |
| Heaps Mill/Park Lane | 800 |
| Leeds Street/Vauxhall Road | 900 |
| Leeds Street/Scotland Road | 400 |
| Liverpool Waters | 300 |
| New Chinatown project | 800 |
值得注意的是，据官方数据，现在利物浦市中心的房屋存量为15020套，空置率为11%，在建房屋为2831套。
所以，以每年600套的需求来算，嗯，供过于求应该是没啥说的了……
4，接下来看看学生住房市场
很多人想起利物浦，就想到的是足球和利物浦大学！没错，利物浦是一个传统的大学城，大约有5万学生人口。有包括利物浦大学和Liverpool John Moores大学在内的五所大学。但其中Edge Hill大学（大约2万4千人）的校区并不在市内。
一般来说，学生的住宅是由学校提供的宿舍或者一些私人出租的(Private Rented Sector PRS)宿舍里面，大部分都在市中心区域，例如Kensington, Edge Hill, Wavertree等等。平均租金是每周70-80英镑，市中心一些的每周100英镑。但是，利物浦最近涌现了很多学生公寓项目，统统都集中在市中心区域，更多新的学生公寓项目也在规划中。
City Residential在一份去年发布的报告中预计，到2017年九月，会有大约2万2千5–2万5千个学生房间建成，到2020年九月这个数字将达到3万-3万5千个，这将大大超过学生人口的增长。
所以，一些报告表示，未来利物浦的学生住宅市场将面临比较严重的供过于求情况……
例如，Savills在一份报告中指出，2015年利物浦的学生公寓市场比大多数英国其他大城市都要差，如果选择投资学生住宅项目，项目选址会尤为重要。
当然，政府已经看到了这一点，利物浦政府已经开始要求此类房产开发申请执照，并且已经驳回了一个建造申请。
5，接下来我们看看房屋出租执照及分房租赁（HMO）房产市场
2015年4月，利物浦政府推行了一项房屋出去执照申请计划。计划规定，个人出租房业主必须为每套房产申请一个为期五年的房屋租赁执照。业主必须通过一些资质测试，并承诺保持出租房产的使用标准。现在的价格是，第一套房产申请费400英镑，其他的350英镑。一些被认可的组织的成员（比如RLA）的申请费为200英镑。分房租赁HMO申请并不包括在内。
对于这项计划，评价褒贬不一，而且似乎也存在一些这样那样的问题。National Landlords association在今年2月的一项调查报告中指出，目前房屋租赁申请的通过率仅为2%（39100个申请，648通过）……
可见，在利物浦，把房子租出去，还是挺难的……
综上所诉，我们英国房产圈可以总结一下利物浦的房产投资：
- 现在来说，利物浦的房价的确处于价格洼地，购房成本低，未来房产增值也会比较乐观；
- 但是，很有可能未来会出现供过于求的情况，那就有可能出现有价无市，房产难以出手；
- 如果作为买房出租的投资，那么要小心，首先租赁的执照比较难申请，通过率低；第二，相对来说比较稳定的学生租赁需求在利物浦也不是那么火爆，很多学生公寓项目正在建造中，估计未来也会供过于求……
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