有不少客户，在英国的第一套自住的房子，是全款或者贷款只贷了很小的一部分买的。 现在想进一步的投资，于是问我们该怎么进一步的解放资金。
其实，最常见的办法就是:
英国本地的不少房产投资者，会选择把自己住宅拿去做住宅抵押贷款（remortgage），在启动资金不足的情况下，住宅抵押贷款获得的流动资金可以作为下一套房产的首付；
如果首付资金充足，通过住宅抵押贷款甚至有可能直接买下一套房产。
这种方法虽然常见，但不一定适合所有人。
如果你是保守型的，日日夜夜盼着还清所有房屋贷款，你可能很难接受自己重新背负更多房贷的情况。
但是不要忘了，从总体上说，穷人跟富人在个人经济上两个最大的区别:
1 富人的被动收入高，穷人被动收入低。 （被动收入指自己本职工作之外的其他收益，比如房产的房租，投资理财的收益，股票的分红等等）
2 富人的负债率高，穷人负债率低甚至没有。
富人知道怎么通过投资来钱生钱。同时，又知道怎么通过掌控适当的负债率，从而提高现有资金的杠杆。 用已有的钱杠杆出更多的资金来生更多的钱…
那么，怎么适当的提升自己的负债率，来提高自己的被动收入？ 这就是我们房产圈这篇文章的重点。分享的关于住宅抵押贷款的一些情况非常值得关注。
这种方法就是：
1 如果你现在的自住房是全款买的，你可以自住房去贷自住的贷款，然后用贷出的钱去投资其他的buy to let房产。
2 如果你现在自住房的贷款比例不高，你可以利用remortgage，贷出更多的资金，用多余的资金去买其他的buy to let房产。
通过贷款，提升自己的负债率，释放出资金。 同时用资金去投资在英国相对稳妥的buy to let房产。 那么，新买的这套房子的出租租金收益，在扣除了贷款的每月月供之后还有相当的剩余，这就成了自己额外的被动收入。
我们举1个例子：
我有一套50万房子，全款买的。没有贷款。 我们家庭工资收入6万英镑。假设没有其他理财收益。 我想去买一套房子来做投资Buy to Let。
在这样的情况里，这个家庭的
那么，如果想要把自住房remortgage出来，能贷出多少款呢？
一般来说，自住房贷款有两个原则：
1 贷款额不能超过年收入的5倍。
2 如果年收入的5倍超过的房子的价值，那最多能贷出来的贷款额为房子价值的90%。 （也就是说，房子值50万的话，哪怕年收入有20万英镑，最多也只能贷出45万镑来）
于是，在上面的例子里，年收入的5倍，也就是30万英镑。 为房屋价值的60%。
于是，向银行申请remortgage贷款，目前这样的情况下，在英国大概可以贷到 1.5%左右利息的贷款产品… 25年等额本息，平均每个月的还款额为1200英镑，每年14400英镑。
那么，贷款贷出来的30万英镑，可以在英国北部如曼彻斯特伯明翰等地方买1-2套房子。 按照租金平均净收益（拿到手的）5%计算，大概租金收益每年15,000英镑。
好吧，乍一看，贷款出来买了一套房之后，月供几乎跟租金相抵…
收入其实并没有提高？？
其实，收入提升在了2个方面
1 虽然月收入没有变化，但直接多了一套房。 因为这家人用自住的房子贷款，所以只能用本息一起偿还的方式而不能用只还利息的方式。 这样的方式每月还款额较高，但是在实际偿还本金。 所以25年贷款还清之后，这家人就有了2套没有负债的房子..
2 2套房的增值潜力更大！ 相比上面的一点，这点更重要。
假设英国的房价每年涨5%。 那么如果只有一套50万的房的话，5年后，这套房的价值大约63.8万英镑…
那么，当你有一套50万英镑，一套30万英镑，总价80万英镑的两套房的时候。 5年后，总价102万英镑… 就算去掉27-28万镑的贷款负债… 还是比只有一套房的时候多了102-28-63.8 = 11.2万英镑房屋总价值…
所以你看，用贷款的方式提高自己的负债率之后，相当于借银行的钱，给自己生出了更多的钱！
（当然风险也是有的，当遇到一些经济危机问题导致房价下跌的时候，2套房损失的房屋价值要比一套房要更高… 不过英国的房价长期是看涨的，就算短期下跌，长期持有的话，永远是赚的） 
使用住宅抵押贷款的两大主要优势：
- 盘活流动资金：如果首付资金不足，通过住宅抵押贷款可以盘出更多的流动资金，用做新房产投资的首付，这样大大降低了房产投资的门槛。
- 享受更低的贷款利率：在首付资金充足的情况下，使用住宅抵押贷款的利率通常要低于进行买房出租（Buy-to-let）贷款的利率。
使用住宅抵押贷款的缺点：
基本上现在新的住房贷款只能选择本息一起偿还（Capital Repayment）的还款方式，灵活度没有只还利息(Interest only)这种方式高。
一般Buy to Let 贷款可以选择先偿还利息最后偿还本金(Interest Only) 的还款方法。在贷款期限内每月只偿还利息部分，等贷款到期时一次性偿还本金部分。
这种还款方式有两个好处：
一是抗风险性强：房产市场存在风险，比如目前面临脱欧带来的冲击，而只还利息这种方式月供金额少，每月租金和贷款金额相比入不敷出的可能性更小；
二是占了通货膨胀的便宜：每年的通货膨胀率虽然不高，但把它放到为期25年的贷款中时，影响就比较大了。假设你买了一套价值£100,000的房产，向银行按揭£75,000，只还利息先不还本金。每年的通货膨胀率为2%，那么等25年后你偿还本金部分时，£75,000在那时只相当于£45,000。
而住宅抵押贷款要求的本息一起偿还，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。
也就是说，同样借£100,000的贷款，虽然住宅抵押贷款的利率要比Buy to Let贷款的要低，总的还款金额要低，但短期来看，每月还款的额度可能还是前者更高一些，这样每个月的可支配收入就会相应减少。
如果使用住宅抵押贷款套现，作为首付进行新房产投资，余下部分再申请Buy to Let 贷款补上，这样的方法也是比较巧妙且可行的。
但这意味着房产投资的资本100%来自贷款，在计算每月的还款金额时需要把两个贷款的偿还额度都考虑在内，这对所投资房产每月产生的收益无疑有了更高的要求。
具体住宅抵押贷款是否可行，还需咨询专业的银行贷款部门或者有执照的贷款经纪人。
