如果你对英国房产投资感兴趣并做过一定的研究，那么你可能已经听说过Re-mortgaging这个名词。 这个词中文不好翻译，因为中国这样的情况不多。 （抵押贷款可以算是其中的一个部分，单不完整）
不管之前有没有听说，我们今天要来说一下，房产投资中Re-mortgaging这个重要技巧。
究竟改在哪几种情况下正确使用Re-mortgaging？
在房产投资和管理过程中，有以下四种最常见的情况会用到re-mortgaging:
- 自住房产转出租房：你想把原先自己居住的房产对外出租，那么在实际进行前，需要考虑用re-mortgaging 将自住型贷款转为出租型（buy-to-let）贷款。
- 现金或短期贷款买家转长期贷款：原先使用现金全款买房的投资者使用Re-mortgaging把资金解放出来。 即使这是现金买家第一次申请贷款，也被算作remortgaging。
（这种就类似通常所说的抵押贷款）
或者，原先使用短期贷款买房的投资者用re-mortgaging 方式转为长期贷款，因为短期贷款利率通常比长期的要高，通过re-mortgaging的方式可以节省成本。
（比如一些旧房改造里，太破的房子银行不会给贷款。 那就先用一些短期高利率的贷款先把房子买下，再自己出钱装修，装修到银行接受的程度之后，再Re-mortgaging申请银行长期的低利息的贷款。）
- 现有贷款产品固定利率到期后的重新选择：比如现有市场上一些2年，3年或者5年的固定利率贷款产品。 他们只在固定利率的期限内享受低利息， 固定期结束后，利息会恢复到4.99% 甚至5%以上。
这时，就可以去Re-mortgaging申请新的2年或者3年的固定利率的贷款产品。 用新贷款还掉旧贷款，再继续用利率还新的贷款。
- 房产升值释放更高贷款额度：不论是因为你购入房产后额外的改造让房产增值，还是因为市场利好让房产升值，此时因为房产本身价值的增加，可以通过re-mortgaging 贷到比原先更多的金额，进行其他投资。
比如如果你的房子原来值10万镑，首付最低要求25%。 那么你首付2.5万，贷款7.5万把房子买下。
之后要么过几年房价升值，要么你把房子重新装修，当你的房子值15万镑之后，你可以申请Re-mortgaging，继续贷出房屋价值的75%。 （要求你的房子租金或者个人收入达到要求）
那么，因为房子这时估值15万镑，那么75%能贷出11.25万镑。 还掉之前的7.5万镑之后，手头还能多出3.75万镑的资金，可以用来做其他的投资。
而且因为这3.75万镑属于借贷而不是盈利，因此这3.75万镑是免税的。
那我们就来具体讲讲Re-mortgaging 的运作方式：
前提：
你已经拥有了一套房产（不管是自住型还是买房出租型），当遇到以上提到的任意一种情况产生remortgaging 需要时：
步骤一：需要找到新的银行或者信贷机构就新贷款达成协议。
步骤二：需要委任一位律师来代表你处理相关法律和转账手续。
步骤三：就像首次申请贷款一样，新的借款方会对你re-mortgaging 的房产进行一个评估：检查租房协议（如果有的话），检查房产内情况是否符合相关法规条例等等。
步骤四：贷款申请获得批准后，新的借款方会把所批准的金额转账到你指定的代表律师账户，律师在收到钱后会先付清老的借款方处的欠款，剩余部分会打入你的账户。
知道了re-mortgaging 运作的方式后，我们可以更详细的来讨论re-mortgaging 在以上四种情况的详细使用方法及注意事项。
Re-mortgaging之自住房产转出租
这里存在一个误区：很多人认为我买了房子自己住，现在我不住了，理所当然可以租出去，因为房子产权已经是我的了。借款方只要确保每个月按时收到按揭还款就行，才不会管我的房子是自己住还是给别人住呢。这样的想法普遍存在但却是不正确的！在未通知借款方擅自将自住房产出租的情况可能会触犯按揭贷款协议的条款。
因为自住的贷款利息低，buy to let出租房的贷款利息高。 如果你贷自住的贷款用来做出租用，那就违反了贷款协议。
看到这里你可能会想，就算我租出去，银行也发现不了，他们又不会来查。但是真实情况是，虽然一时三刻可能发现不了，但是借款方可能通过各种信用和银行记录来进行检查。借款方一旦发现了情况，可能导致的后果是要求你立即将剩余贷款全额付清。这样因小失大的情况是我们想要避免的。
那要怎么办呢？
一旦有自住房产转出租的情况即将发生，你首先需要联系你的借款方，商议re-mortgaging 事宜。一般借款方得知住房用途发生改变后，会要求你将居住贷款转为buy to let贷款（后者利率更高一些）。就像审查首次申请的buy to let贷款一样，借款方会需要进行价值评估和租金收入评估，确保出租后的租金收益是还贷金额的125%。
唯一一种例外的情况是，部分银行或信贷机构愿意在保留现有贷款条款的情况下同意你改变房产用途，出租给他人居住。这完全取决于借款方的意愿：有些借款方允许你在一定时间内将房产出租，有些会稍微提高利率其他条款保持不变。但通常就算借款方同意保持现有贷款条款不变，也会向你收取一定的手续费用。
需要注意的问题：
- 居住贷款最多能贷到房产的90%而buy to let 贷款最最理想的情况也只能达到80% （通常是60%-75%），所以如果你的居住贷款额度很高的话，进行re-mortgage时可能无法贷到同样多的钱。
- 如果你自住的房产比较大或者比较贵，那么意味着你的贷款金额相对较高，而re-mortgage以后需要还款的金额也会比较高。这样一来，租金收入想要达到月供金额的125%就会相对比较困难。
Re-mortgaging之现金或短期贷款买家转长期贷款
现金购买但又希望能转长期贷款的情况通常出现在：
- 你从拍卖行拍下房产，没有时间进行贷款申请
- 在你购买时，该房产自身情况较差，有大量整修工作需要完成，无法通过贷款时的价值评估。现在整修工作已经完成
- 你为锁定好价格答应快速完成交易，没有时间进行贷款申请
总之，如果你之前是现金买房，现在想把现金解放出来重新用来做其他投资的话，就可以用Re-mortgaging的方式。
这种方式我们之前写过，大家可以看下面这篇
↓
资金不足也能投资！你有想过把自住房贷款套现，再去投资其他的房子么？
需要注意的问题：
在以上这些情况下，你当然希望能尽快转为正常的长期贷款来盘活自己的流动资金。但现实中，银行规定，房主拥有房产6个月以上才能被允许申请re-mortgaging， 而re-mortgaging的申请过程可能又要花上1-2个月。因此，如果你采用现金或者短期贷款来投资房产，要确保预留6-8个月的时间和期间充足的流动资金，在6个月持有期满以后才能考虑申请re-mortgaging 长期贷款。
Re-mortgaging之现有贷款产品固定利率到期后的重新选择
通常，一个贷款产品的利率会固定几年(一般是2年或5年)。在固定利率期满以后，利率会自动按照借款方的常规浮动利率进行计算。举个例子，你的贷款头两年固定利率为3.49%，两年期满以后，利率变为银行的常规浮动利率4.99%.。
这时候驱动你进行re-mortgaging的原因是很好理解的：通过re-mortgaging 转到另一家借贷方，通过谈判可以享受更低的利率，重新获得贷款产品头几年的固定利率优惠。而常规浮动利率由于是浮动的，随时都有可能发生变化，不确定性比较高。
需要注意的问题：
贷款的转移通常伴随着其他费用的发生：律师费，银行评估费，电汇费，贷款产品的自带手续费，broker费用等等。通过转移贷款，你在利率上可能省下1%，每个月少交£50, 听上去也是不少的，但以上提到的零零总总的其他费用可能高达£2000。因此在做贷款借贷方转换的决定前，还是需要仔细核算一下成本的。
举个例子，假设你有一套30万镑的房子，首付10万，贷款20万。 现在2年fixed期即将到，你要选新的贷款产品时，你看到了下面两个选择：
产品1 2 year fixed, 利息2.5%， 贷款手续费2000镑。
产品2 2 year fixed，利息2.75%，贷款手续费500镑。
假设是interest only的产品
产品1 接下来2年的每年还款额：5000镑
产品2 接下来2年的每年还款额：5500镑
可见，2年fixed期内，产品2之比产品1多还1000镑，但是贷款手续费却少了1500。 所以如果其他条件类似的话，虽然产品2的利息更高，但是因为贷款手续费低，所以产品2 更划算。
但是如果贷款额30万镑的话：
产品1 接下来2年的每年还款额：7000镑
产品2 接下来2年的每年还款额：8250镑
产品2两年下来要多还2500镑，算上申请费。 那还是产品1更划算。
Re-mortgaging房产升值释放更高贷款额度
你的房产价值会因为各种原因增值：
比如你进行了成功的改造，或者得益于总体市场的趋势，房价上涨。
在保持借贷比例一致的情况下，这意味着你能向银行借更多的钱，使你能获得更多的流动资金来做下一步投资。
近年来许多成功的投资案例都基于这个原理。假设我们用25%的首付比例购买了10万英镑的房产，首付2.5万英镑，借贷7.5万英镑，按揭比例为75%。之后房产价格上升到15万英镑，如果贷款比例维持之前的75%不变进行一次remorgage, 你将可以获得11.25万英镑贷款，这些意味着你可以偿还之前的贷款余额7.5万英镑，并且获得至少1.25万的流动资金来做下一步投资。
再举一个例子：
↓
曼城stockport， 15%折扣，一室8.3 ~ 9万镑
假设上面链接这个楼盘里的一套房，以flat 57为例。 开发商对外卖的价格10万镑，我们拿到的价格8.3万镑。
现在贷款的时候，按8.3万镑的75%贷款，首付2万镑，贷款6.3万镑。
2年后，当我们remortgage的时候。 这时候这套房的市场价，我们可以按照折扣前的价格（也是现在其他一些本地买房客的成交价）来计算。
那么按10万镑市场价的话，我们可以贷出7.5万镑，还掉之前的6.3万镑，相当于又套现了1.2万镑的资金。 相当于这套房我们只用了8000镑的首付 （首付的2万减去现在套现回来的1.2万镑）。
再过10年，当这套房随着房价的增长，房价涨到15万镑的时候。 我们那会remortgage可以贷出11.25万镑的时候。你没有卖房，但是已经靠remortgage贷出的钱，不但拿回了成本，反而多赚了几万镑。 而且这几万镑还是免税的。
（上面这一切之所以能实现，有2个前提： 1 买的时候就低于市场价 2 租金回报足够高，至少在6.5%以上，不然 buy to let贷不出75%）
其他需要注意的问题：
这样的计划听起来完美无缺，但仍然有它的风险。虽然借贷比例维持不变，
但是你找银行借了更多的钱。
这就相应的每年要还更多的利息。
那么你日常的现金流会被压缩到极限，
你有可能无法用房租来应付一些日常房产维护的开销。
一旦遇到一些金融波动，导致找不到房客，或者银行升息…
这种玩极限压榨remortgage的方式，都会导致风险极度提高。
高风险高回报，这是永恒的真理。
最后小结：
Re-mortgaging在房产投资中是一项非常有用的手段和助力。
只要在英国贷款买房，每一个人都必然要经历这个过程。（不然固定利率期过后就是4.99%的高利率）
在使用时，一定要注意保持现金流的平衡。 一味追求贷款金额的增加但不考虑自己现金流的平衡，在市场利好的情况下可能侥幸成功，一旦市场下行，那么你所面临的风险是更加巨大的！
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