前面苏格兰独立公投，去年的英国大选，今年的英国脱欧公投…… 每一次英国有大事发生，大家经常会考虑的一个问题就是：
对于英国的房价会有什么影响？
其实影响房价的因素有很多，从任何的教科书上都能看到很多学术和基本面方面的因素… 这其中很多的判断数据作为一般投资者根本无法拿到，判断也就无从做起。
另一方面，全球油价最近连续下滑，英国持续的低利率，有钱崛起的中国人，卢布的贬值，刚刚退出欧盟的公投…… 所有这些看得见的因素，其实都在影响着市场的价格。
所以今天我们就来说一下，怎么从一些日常生活中能看到的因素，总体判断英国房价未来大致的趋势。
总体上来说，可以从下面这几个因素来考虑：
1 全球经济走向
2 油价
3 汇率 （卢布，人民币，美元）
4 英国基准利率
5 执政党
6 发展中国家的经济
1，全球经济走向
全球总体的经济走向，同时影响着各个国家的房价。
为什么我们觉得，这次哪怕英国真正退欧成功，给房价带来的影响，也会小于2008年的经济危机。
正是因为，这次退欧带来的影响，是本地局部性的。全球其他地区的经济普遍没有受到影响， 英国（特别是伦敦）又是一个国际资本关注的地方，就算英国本地经济让房价发生波动，其他地区的资金依旧会涌入，支撑起房价。
这跟2008年那会，全球市场动荡全球资本都受影响时的情况，完全不同。
所以全球经济的走向，可以作为伦敦房产市场的风向标。
那么现在，哪个国家有钱？哪个国家穷？
08年次贷危机之后，美国迅速恢复了过来，整个欧洲和世界却陷入低迷。只有英国和德国还能抬头。 英国的GDP增速让卡梅隆在欧洲得意洋洋，也就是仍然维持在全球GDP第五名的英国，敢于对着欧盟说：我们要脱欧。
曾经发展迅猛的巴西等南美洲国家，深受通胀威胁，远远跟不上中国和印度的速度。日本和澳大利亚，曾经的巨头们纷纷赶不上趟儿，没有拿得出手的创新企业跟上，也失去了旧日的光彩。
中国的迅猛发展，让不认同我们价值观的老外都纷纷讨好和拉拢，说到底还是因为我们有钱了。与英国的“蜜月期”开始不久，德国和法国也都争相恐后地给我们抛橄榄枝，纷纷出售技术专利，认可我们海外投资并购的大脚步，除了美国小心翼翼地对待我们之外，现在世界上很少再有国家跟我们说不！有钱就是有了一切啊！
所以越来越多的中国老百姓们选择海外置业，尤其是在美国和英国，纽约和伦敦，这两个全球投资的安全港，也越来越常见到我们自己的面孔。
2，油价 Oil Prices
在伦敦，不得不提的一个词 — 中东土豪。
正因为伦敦良好的投资环境，最近很长一段时间以来，伦敦，特别是伦敦中心区域（所谓Prime London）成了很多富豪们投资的地方。 以致于伦敦市中心房价暴涨，相对于伦敦其他地区，Prime London已经相对成了一个独立的市场。 （房价不取决于本地供需平衡，而取决于国外土豪们的购买力）。
然而，最近一两年执着打价格战的石油输出国们，是不是现在连肠子都悔青了？
海湾国家纷纷承受压力，即便是全球“石油首富”的沙特也未能幸免。沙特经济严重依赖石油出口，石油出口约占该国外汇收入的90%。该国2014年预算赤字创纪录，如果油价继续下挫，其经济还将受到重创。
中东国家和俄罗斯富豪，历来都是大手笔投资英国高端写字楼和豪宅的生力军，他们的财富缩水，购买力下降，英国中心区的豪宅，也跟着降价……
至少从现在油价走势来看… 伦敦市中心区域的豪宅，入手还是建议谨慎。
3 汇率 （英镑，卢布，人民币，美元）
接着前面继续说，我们都已经知道，伦敦市中心豪宅区的房价，跟中东和俄罗斯富豪息息相关。
除了油价，英镑和当地货币的汇率，也切切实实的影响着他们手里的购买力。
可以说，最近半年以来，伦敦市中心豪宅区房价下跌，很大的程度上，就跟油价跟卢布汇率的下跌有关系。 而这些汇率跟油价的走势，我们都能查得到。
一年来卢布对英镑的走势
好了，伦敦市中心于土豪们的购买力有关，土豪们的购买力于油价和他们当地汇率有关。 那么， 伦敦其他区域和英国其他地区呢？
伦敦其他区域，涌入的主要是一些中小投资者。主要是美元和人民币买家，外加英国一些相对富裕的本地人。 最近脱欧公投之后英镑大跌之后，瞬间一下吸引了大量海外资本的注意。 毕竟汇率一下掉了10%，买房成本就降了10%啊…
但总体来说，因为有英国本地人的加入，国际汇率的影响，会比伦敦市中心区域要低。 至于英国其他地方，本地买家居多，价格会更由本地供求关系来决定。
（但是去年年底以来，曼彻斯特，利兹，利物浦等几个城市，涌入的国外投资资金也很多，推高了房价。）
英镑下跌，本地买家购买力和供求关系不变，海外资本购房成本降低，利率这块，偏利好。
4 英国基准利率
央行的基准利率决定了贷款的利率，也就决定了买房的成本和杠杆成本。
贷款利率越低，大家买房的积极性也就越高。 只要利率不涨，对于房产市场来说，一直都是利好。
（从09年到现在，7年多了，英国基准利率一直维持在0.5%， 贷款利率基本保持在 自住房1.5~2.5% 投资房2.5~3.5%之间）
那么未来英国利率会怎么走？
早在2014年的3月份英国央行货币政策会议决定，维持现有的基准利率和QE规模不变。那已经是英国保持0.5%这一低利率的第五年。
去年年底和今年年初，英国经济好转，房价大涨，曾经一度有要加息控制房价的传闻… 但最终，加息的计划一直没有实施。
特别是刚刚退欧公投以后，为了稳定经济，加息的可能性进一步降低，甚至还传出了未来可能降息的传闻…
现在来看，从利率这块看，总体未来是看好的…
既然从银行借钱才2%左右的利率，买房租金的回报在3%-5%（伦敦）或这5-8%（曼彻斯特利物浦等城市）Why not? 没理由不进场！
5 其他
其他能影响的因素还有很多…
比如最根本的，供需关系…
- 英国经济增长，本地人收入变化怎样
英国人收入一增长，当然就会希望拥有更贵更好的房子。在英国，能贷款到的金额，大概是家庭年收入的4倍到5倍。 再加上25%的首付，就是英国人普遍能承受得起的房子的价格。
比如一个家庭年收入8万英镑，加上首付的话，他们能承受的房子的上限，大概在50万英镑。
（这就是我为什么建议，以投资为目的，买80万以上的房产要谨慎，因为之后出手的时候，大多数英国人本地买不起，能接盘的只有其他投资人，那么潜在的买家就少了。 ）
- 贷款放款的要求是提高还是降低。
越低越容易推高房价，当时越低越容易造成地产泡沫。
（现在要贷到投资房的贷款，银行会测试他们把还款利息提高到5.99%之后，这套房的租金还能还得起利息，他们才会放款。）
央行会根据市场走势，调整这个还款压力测试的比例。
- 本地和海外投资者的信心。
- 就业率
- 英国短期和长期住房的供应
- 开放商建造的实际成本和机会成本
- 本地住房政策的改变
总的来说，影响英国房价的因素有很多。
但是你只要把握好上面最关键的几点，你自己也能对未来的房价，有一个你自己的基本判断。
我们是英国房产圈，一个有料，有干活，不忽悠的英国房地产投资媒体。
如果你对英国房产投资感兴趣，就戳下面二维码关注我们：
